IL CUSTODE GIUDIZIARIO E IL PROFESSIONISTA DELEGATO

Cenni sull’esecuzione immobiliare

L’esecuzione per espropriazione immobiliare, ha la finalità di liquidare il bene pignorato, e di ripartire il ricavato dalla vendita coattiva, a favore del creditore procedente e degli intervenuti alla procedura, nel rispetto delle loro cause di prelazione, e al fine di soddisfare il loro credito rimasto inadempiuto ( l’esempio tipico e ricorrente è il caso di mutuo ipotecario, la parte mutuante, solitamente un istituto di credito, che a garanzie delle somme mutuate, ha iscritto ipoteca su un immobile del soggetto mutuatario, potrà far espropriare il bene ipotecato ex art. 2808 c.c. e attivare la procedura esecutiva, ove il soggetto mutuatario si renda inadempiente dei suoi obblighi di restituzione delle somme).

In questo panorama giuridico con l’aumento delle competenze dei giudici dell’esecuzione, ha reso necessario l’intervento di altre figure professioniste per lo svolgimento di attività che il giudice non ha più tempo di compiere.

Le figure professionali, a cui stiamo facendo riferimento sono il custode giudiziario e il professionista delegato, che saranno oggetto del nostro approfondimento.

Chi è il custode giudiziario?

Nella versione originaria del codice del 1942, nel momento in cui veniva effettuato il pignoramento dell’immobile, era lo stesso debitore ad essere custode giudiziario del bene pignorato con il compito di conservarlo e mantenerlo al fine di non pregiudicare le ragioni creditorie.

Con la riforma del 2006 il legislatore ha modificato le regola tradizionale, difatti il debitore è il soggetto che offre meno garanzie circa la conservazione e la cura del bene e non presta alcuna attività collaborativa né per le visite dell’immobile da parte di soggetti interessati e né alla sua liberazione prima della sua emissione del decreto di trasferimento.

 Pertanto la custodia dell’immobile viene di regola e d’ufficio affidata ad un soggetto professionale diverso dal debitore, che costituisce il primo referente per gli interessati all’acquisto, che fornisce informazioni, che accompagna le parti a visitare l’immobile, che si occupa di porre in essere tutte le azioni necessarie a garantire all’aggiudicatario l’effettiva disponibilità del bene.

Quando avviene la nomina del custode giudiziario?

La nomina della figura in disamina ricorre in due casi:

• a) Nel caso in cui l’immobile non risulti occupato dal debitore
• b) Nel caso in cui il custode sia inadempiente degli obblighi impostigli

Nelle ipotesi a), premesso che il Giudice apprenderà sullo stato di occupazione dell’immobile del perito all’uopo nominato, la ratio della nomina del custode è evidente nel caso in cui l’immobile non risulti occupato è maggiormente necessario vigilare in modo ancora più assiduo sullo stato di conservazione del bene, se poi l’immobile è occupato da un terzo diviene indispensabile accertare a quale titolo l’occupante vanti per restare nel possesso dell’immobile.

Nell’ipotesi sub b) ricorre quando il custode sia esso il debitore o un terzo e contravvenga ai suoi obblighi, il caso tipico è quando rifiuta l’accesso al perito per le operazioni di stima o le visite di eventuali soggetti interessati.

Quali sono le funzioni del custode?

Rispetto alla figura del custode del codice del 1942, esso ha assunto un volto completamente diverso, non è solo incaricato alla amministrazione e conservazione del bene altrui, ma soprattutto quell’ausiliario del Giudice che si occupa della collocazione del bene del sul mercato, della sua liquidazione.

Il fulcro normativo dei compiti della figura in disamina è l’art. 560 c.p.c., da cui si evince che le funzioni ad esse attribuiti sono disomogenee e di varia natura.

Di seguito i principali compiti del custode giudiziario:

1. Accedere senza indugio, ove necessario anche con l’ausilio della forza pubblica e di un fabbro – per l’eventuale sostituzione delle serrature – al bene pignorato, verificandone lo stato di conservazione e di occupazione;

2.Conservare e mantenere il bene nella medesima consistenza in cui si trovava al momento del pignoramento; non è inusuale che il debitore o l’occupante, nella consapevolezza che dovranno presto o tardi abbandonarlo, compiano atti di asportazione o distruzione ,per questi il custode è tenuto a visitare periodicamente il bene pignorato. Vi possono essere dei casi in cui l’immobile presenta pericoli di crollo o in cui necessiti di una disinfestazione o di una tinteggiatura, spetta al custode individuare gli interventi necessari per garantire la conservazione la sua appetibilità sul mercato,  e successivamente interpellare il creditore procedente affinchè appresti la necessaria provvista economica.

3.Curare l’amministrazione dei beni pignorati, spetta al custode sfruttare le eventuali potenzialità del bene, specie se questo significhi valorizzarne il cespite e non depauperarne il valore, attraverso la locazione temporanea del bene ( ad es. l’affitto di un immobile commerciale a uso ristorante o albergo, questo può rappresentare per gli interessati all’acquisto un valore aggiunto, in quanto più appetibile rispetto ad un immobile vuoto); il custode dovrà altresì segnalare eventuali necessità di urgente manutenzione, quando senza di esse l’immobile pignorato subirebbe un danno economico irreparabile.

4.Segnalare eventuali comportamenti del debitore tali da rendere difficoltosa o pregiudicare la visita del bene.

Prima di occuparci della figura del professionista delegato, è il caso di osservare che, sebbene non è obbligatorio nella prassi, è usuale che la nomina del custode giudiziario e del professionista delegato ricada sulla medesima persona, in quanto mira a una maggiore efficienza della procedura esecutiva, riducendo i tempi e i costi grazie a un unico referente che conosce approfonditamente il fascicolo (dallo stato dell’immobile alla gestione dell’asta).

Chi è il professionista delegato?

Il professionista delegato alla vendita potrà essere un notaio o avvocato o commercialista, purché regolarmente iscritto negli appositi elenchi dei professionisti ex. art 179 ter disp. att. c.p.c. istituiti presso ogni tribunale.

Inoltre essi possono ottenere l’iscrizione nell’elenco, presentando una richiesta scritta al Tribunale di competenza, gli avvocati, i commercialisti e i notai che hanno una specifica competenza tecnica nella materia dell’esecuzione forzata ,sono di condotta morale specchiata e sono iscritti ai rispettivi ordini professionali.

Il delegato alla vendita è un ausiliario del giudice, tuttavia sui generis. Esso non assume i poteri del Giudice dell’esecuzione ( che d’ora in poi chiameremo GE), ma si limita a svolgere una serie di attività ed operazioni di vendita delegate da quest’ultimo entro dei confini ben definiti nell’ordinanza di vendita, ossia seguendo le modalità all’uopo indicate.

In cosa consiste la delega delle operazioni di vendita?

Dopo l’entrata in vigore del D.L. 83 del 2015, convertito con la L. 132 del 2015, la delega integrale delle operazioni è divenuta la regola generale del processo espropriativo immobiliare, con essa il GE affida al professionista tutto il segmento dell’esecuzione immobiliare che va dalla vendita alla predisposizione del progetto di distribuzione.

Si deve precisare che, il G.E., previa doverosa interlocuzione con i creditori e non già con il debitore, potrà scegliere di non delegare in tutto o in parte, solo laddove questo modello organizzativo sia in grado di assicurare una maggiore efficienza e trasparenza nel processo, ad esempio in caso di beni di valore modico , rispetto ai quali la delega rappresenta un costo non conveniente.

Qual’è il contenuto della delega?

Comprendiamo che la delega è sia un atto organizzativo del giudice, con la quale sceglie un modello di procedimento ( la forma più ricorrente è la vendita senza incanto, la quale si dirama in sincrona telematica, asincrona telematica o sincrona mista, mentre la vendita con incanto, viene disposta solo in casi eccezionali, i diversi modelli di asta giudiziaria saranno oggetto di approfondimento apposito) e sia un atto di nomina del professionista delegato.

L’art. 591 bis c.c., norma cardine per il professionista delegato, contiene non solo l’elencazione degli adempimenti di quest’ultimo, ma altresì il contenuto minimo che deve essere stabilito inderogabilmente dal Giudice e non può essere delegato al professionista.

Quali sono gli adempimenti del delegato?

L’art. 591 bis c.p.c. è estremamente dettagliato nell’indicare quali attività possa, anzi debba compiere il delegato e, per converso, quali quindi siano i compiti che gli vanno delegati.

Gli adempimenti del delegato sono i seguenti:

1.Predisposizione dell’avviso di vendita, che deve contenere, in sostanza, tutte le indicazioni che contiene l’ordinanza di vendita pronunziata dal giudice e precisamente:

– le indicazioni di cui all’art. 570 c.c. ( estremi per la individuazione del bene, valore del bene, nome del debitore), e 576 c.c. ( numero dei lotti, prezzo base, giorno e ora degli esperimenti di vendita, ammontare della cauzione e aumento minimo da apportare alle offerte, termine per il pagamento del prezzo),

-le indicazioni concernenti la destinazione e la regolarità urbanistica del bene ai sensi dell’art. 173 quater disp. att., e con l’indicazione degli eventuali profili di irregolarità urbanistica, e con l’avvertimento che l’acquirente potrà usufruire della sanatoria di legge.

2.Effettuazione della pubblicità nelle forme di cui all’art. 490 c.c., curando la inserzione dell’avviso nel portale unico delle vendite coattive;

3.Deliberazione sulle offerte, celebrazione della eventuale gara, provvedimento sull’assegnazione chiesta dal creditore, aggiudicazione e determinazione delle modalità del versamento del prezzo.

4.Redazione del verbale, delle operazioni di vendita contenente la descrizione delle attività svolte, la generalità dei presenti, la dichiarazione di aggiudicazione con le generalità dell’aggiudicatario e il prezzo di aggiudicazione, il verbale dell’eventuale gara , inoltre il verbale deve essere esclusivamente sottoscritto dal professionista;

5.Restituzione delle cauzioni, versate dai soggetti che non stati aggiudicatari del bene all’asta;

6.Adozione dei provvedimenti relativi al versamento del prezzo, nell’ipotesi in cui aggiudicatario sia un creditore procedente, il tal caso il professionista analogamente a quanto farebbe il giudice in assenza di delega, provvederà a quantificare il prezzo residuo da versare.

7.Ricezione o autentificazione della eventuale dichiarazione di nomina in caso di aggiudicazione per persona da nominare.

8.Predisposizione di bozza di decreto di trasferimento da trasmettere al giudice per la firma unitamente al fascicolo degli atti delegati. Nel caso di esecuzione che comprende più lotti in vendita e di vendita soltanto di alcuni di essi, le operazioni di vendita continueranno soltanto per i lotti rimasti invenduti.

9.Esecuzione di tutte le formalità di trascrizione, di volturazione catastale e registrazione del decreto di trasferimento, segnalazione agli uffici competenti per il mutamento di proprietà, cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni gravanti sul bene pignorato.

Non deve escludersi che il delegato, al fine di effettuare tali adempimenti, che di certo richiedono competenze tecniche e di un previo accertamento aggiornato circa le formalità che gravano sul bene, nella immediatezza del trasferimento, possa essere autorizzato dal giudice ad avvalersi di un ausiliario.

10.Predisposizione di una bozza del progetto di distribuzione (è un piano di riparto, dove vengono stabilite come devono essere ripartite le somme rinvenienti dalla vendita coattiva dei beni o dei beni interessati) nel termine di 30 gg dal saldo del prezzo, che verrà trasmesso al giudice, il quale apportatevi le necessarie variazioni, provvederà al suo deposito con fissazione dell’udienza di discussione.

Chi vigila sull’operato del professionista delegato?

Il GE vigila sul regolare e tempestivo svolgimento delle attività delegate e sull’operato del professionista delegato, al quale può in ogni momento richiedere informazioni sulle operazioni di vendita.

Al fine di esercitare il controllo sull’operato del delegato, in molti Tribunali è invalsa la prassi, in forza della quale il giudice dispone che il professionista relazioni per iscritto circa le attività svolte.

In caso di mancato rispetto dei termini, delle direttive imposte, di errori, sempre che siano a lui direttamente imputabili, il GE può disporne la sostituzione.

Conclusioni

Alla luce di quanto detto, possiamo affermare che il custode giudiziario e il professionista delegato svolgono un ruolo cruciale nel corso dell’intera procedura esecutiva. Per tale ragione somo tenuti al rispetto pedissequo delle regole dettate vuoi dalla legge, vuoi dal GE.

Tuttavia, può capitare che, nonostante le loro competenze e preparazione, possano commettere degli errori.

In questi casi è abilità e compito del legale del debitore , tutelare i diritti del proprio assistito affinché la procedura si svolga in modo regolare, al fine di garantirne il miglior risultato in termini economico-pratici.

Per tali ragioni consigliamo sempre di affidarvi sin da subito ad un professionista esperto, un avvocato che conosca approfonditamente la materia e che sappia tutelare al meglio gli interessi e diritti del proprio assistito, debitore esecutato.

Dott. Alessandro Michele Merlicco